Resserrement imminent de la Lex Koller

Réintroduction de l'obligation d'autorisation pour l'acquisition d'une résidence principale par les ressortissants de pays non membres de l'UE/AELE.

Actuellement, les ressortissants d’Etats hors UE/AELE peuvent acquérir une résidence principale sans autorisation, mais l’exigence d’une autorisation sera réintroduite selon l'avant-projet, qui comprend une règle spécifique à cet effet. Cela signifie que les ressortissants d’Etats hors UE/AELE devront demander une autorisation et que chaque acquisition sera examinée par les autorités compétentes. L’autorisation sera accordée à condition que le bien immobilier acquis serve de résidence principale à l’acquéreur au lieu de son domicile légal et effectif. Elle sera assortie de l’obligation de revendre le logement dans les deux ans s’il n'est plus utilisé comme résidence principale. Cette obligation de revente pourrait mener à des situations insatisfaisantes dans des marchés baissiers en raison des pertes potentiellement élevées et pourrait influer dans une large mesure sur l’intention d’éventuels acheteurs d’acquérir un objet immobilier.

L'acquisition de titres de participation dans des coopératives d'habitation est également possible pour les ressortissants de pays non membres de l'UE/AELE titulaires d'un permis B et ayant un domicile effectif en Suisse.

L’autorisation Lex Koller sera accordée pour une résidence principale et assortie de la charge de revendre les parts dans les deux ans si le logement n'est plus utilisé comme résidence principale.

Interdiction de la location ou du bail de biens immobiliers commerciaux par des étrangers

En d’autres termes, les personnes à l’étranger pourraient acquérir de l’immobilier commercial uniquement pour leur propre usage. Si cet immobilier commercial n’est plus utilisé par l’acquéreur à titre personnel, et si l’usage personnel n’a pas duré plus de dix ans, l’objet devrait être revendu dans les deux ans. Selon le bien, cela pourrait causer une importante perte, puisqu’il peut être très difficile de trouver un acheteur pour des constructions sur mesure dans un intervalle de temps si court. Par conséquent, une telle disposition pourrait limiter le nombre de personnes à l’étranger qui développent un projet en Suisse. La réglementation actuelle, selon laquelle l’immobilier commercial n’est pas soumis à la Lex Koller, serait abrogée. L’avant-projet contient une exception : les cantons pourront accorder des autorisations pour l’acquisition d’immobilier commercial en lien avec une activité touristique si l’acquisition revêt une importance majeure pour la commune. Un régime spécial pour l’immobilier commercial a été introduit en 1997 dans le cadre d’un programme conjoncturel pour encourager l’investissement privé afin de favoriser la création de nouveaux établissements de production et de services. Par conséquent, il est difficile de comprendre qu’il puisse être à présent aboli, puisque cela privera les sociétés nouvelles de leurs investisseurs étrangers.

Interdiction de l'acquisition d'actions de sociétés immobilières cotées en bourse par des personnes à l'étranger

Depuis 2005, les personnes à l’étranger ont le droit d’acquérir sans autorisation des parts de sociétés immobilières cotées en bourse, mais ne peuvent acquérir des parts dans des sociétés immobilières non cotées. A l’avenir, cette exception ne serait valable que pour les SICAV (sociétés d’investissement à capital variable) cotées auprès d’une bourse suisse – dont il n’existe aujourd’hui qu’une poignée – ainsi que les fonds de placement immobiliers cotés. Cela signifie que le cas d’exception actuel, qui implique uniquement que la part fasse “l’objet d’un marché régulier”, serait durci, et des transactions fréquentes hors bourse ne suffiraient plus. Cette modification aurait un impact sur de nombreuses caisses de pension et sociétés d’assurance et mènerait à de nombreuses restructurations.

Interdiction de convertir des biens immobiliers commerciaux en biens immobiliers résidentiels

Afin d’éviter des abus, l’interdiction de convertir l’immobilier commercial en immobilier résidentiel sera dorénavant clairement stipulée dans la loi.

Limitation de l'acquisition d'une propriété résidentielle sur un bien immobilier commercial sans permis

Jusqu’à présent, les personnes à l’étranger pouvaient, sur la base de prescriptions communales relatives aux quotas de logements sur les immeubles commerciaux, acquérir de telles habitations en même temps qu’un immeuble commercial si l’immeuble est utilisé de manière prédominante à des fins commerciales. L’avant-projet propose une limite à l’usage résidentiel à un tiers de la surface brute de plancher.

Trusts

Les règles de la Lex Koller qui s’appliquent aux trusts et qui ont été précisées uniquement dans des instructions émises par l’Office fédéral de la justice, seront codifiées dans la loi fédérale. A notre connaissance, il n’y a pas de modification du contenu, et une réglementation explicite directe dans la loi fédérale sera appréciable.

Évaluation ultérieure de l'exigence de l'autorisation

Selon la loi actuelle, une constatation ultérieure de l’assujettissement au régime de l’autorisation n’est possible que si l’acquéreur a fait des déclarations incorrectes or incomplètes. Le projet propose que la constatation puisse avoir lieu à n’importe quel moment durant le délai de prescription.

Protection juridique

Chaque canton pourra décider s’il conserve ou supprime son autorité habilitée à recourir. Par ailleurs, il n’y aura à l’avenir qu’une seule instance de recours cantonale. Cette modification est à notre avis positive, car les cas de décisions d’exemption d’une autorisation, par exemple, seront traités plus rapidement puisqu’il n’y aura plus besoin d’accorder un délai pour un recours par l’autorité cantonale.

Lien vers le rapport et l’avant-projet du Conseil fédéral :

https://www.ejpd.admin.ch/ejpd/fr/home/aktuell/news/2017/2017-03-10.html