La valeur des biens immobiliers - quelques considérations juridiques
Dans une décision récente du Tribunal fédéral (4A_633/2016 du 6 septembre 2017), le demandeur a affirmé que le gestionnaire d'un fonds d'investissement immobilier avait sous-évalué les propriétés détenues par ce fonds et que l'investisseur n'aurait ainsi pas reçu la totalité de la part de la valeur vénale des actifs du fonds lors du rachat des certificats de parts. Il a également été affirmé qu'en raison de cette sous-évaluation des actifs du fonds, le prix d'émission était trop bas lors de l'émission de nouvelles actions et que, par conséquent, les actionnaires précédents étaient dilués.
Sachant que les faits, dont il est question dans cet arrêt, ont eu lieu entre 1978 et 1989, la Loi fédérale sur les fonds de placement, actuellement abrogée, s'appliquait toujours. Toutefois, ces considérations peuvent également être appliquées à la situation juridique actuelle.
Aujourd'hui, ce sont la Loi fédérale sur les placements collectifs de capitaux ("LPCC"), l'ordonnance correspondante ("OPCC") et la directive sur les fonds immobiliers du 2 avril 2008 de la "Swiss Funds & Asset Management Association" ("Directive pour les fonds immobiliers SFAMA") qui s'appliquent dans des cas similaires. Par conséquent, s'il n'y a pas de prix du jour des placements, la valeur vénale est définie comme " le prix qui pourrait en être obtenu s’ils étaient vendus avec soin au moment de l’évaluation " (art. 88 al. 2 LPCC).
Le Tribunal fédéral a toujours soutenu qu'il n'y a pas de valeur vénale objectivement correcte pour un bien immobilier (4A_202/2014 E. 5). Ce qui suit doit être accepté : même dans un processus de vente minutieux, il n'est pas certain que la valeur "objectivement correcte" sera obtenue ; soit parce que l'acheteur a payé un prix "de collection", soit parce que des facteurs indépendants du bien lui-même ont conduit au fait que l'acheteur "correct" ne pouvait pas ou ne voulait pas conclure le contrat.
Partant, le Tribunal fédéral conclut, dans la décision discutée, que ce n'est pas le résultat, c'est-à-dire la valeur d'évaluation finale du bien immobilier, mais le chemin qui y mène, qui est décisif. L'investisseur a le droit de demander à une société de gestion de fonds d'effectuer une évaluation correcte de la valeur vénale ; toutefois, la direction du fonds n'est pas responsable du caractère objectivement correct de l'évaluation. Pour connaitre la procédure idoine, il faut se référer en priorité à la directive sur les fonds immobiliers SFAMA, dans laquelle les méthodes et procédures autorisées sont décrites en détail. Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, le résultat d'une estimation de la valeur vénale ne peut être évalué comme correct ou incorrect selon des critères objectifs et l'on peut tolérer des écarts d'estimation de l'ordre de +/- 10 %, habituels dans ce domaine d'activité, sans considérer l'évaluation comme incorrecte.
